Dachterrasse in Berlin: Wann brauchen Sie eine Genehmigung?

Die kurze Antwort: Ja, in aller Regel brauchen Sie eine Genehmigung. Eine Dachterrasse ist keine Möblierung, sondern eine Nutzungsänderung – aus einer Dachfläche, die niemand betreten sollte, wird eine Aufenthaltsfläche für Menschen. Das ist ein bauordnungsrechtlicher Vorgang, und in Berlin kommen je nach Lage zwei bis drei weitere Ebenen dazu.

Vier Ebenen, die unabhängig voneinander greifen

Der häufigste Fehler ist, nur an eine davon zu denken. Sie gelten nebeneinander, und jede kann das Projekt für sich allein stoppen:

1. Bauordnungsrecht. Die Nutzungsänderung und die dafür nötigen baulichen Eingriffe – Dachaustritt, Umwehrung, gegebenenfalls Verstärkung der Konstruktion – werden von der Bauaufsicht des Bezirks beurteilt.
2. Standsicherheit. Ohne Nachweis eines Tragwerksplaners geht nichts. Er sagt, ob das vorhandene Dach die zusätzliche Last überhaupt aufnehmen kann.
3. Milieuschutz und Denkmalschutz. In einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB sind bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig – auch solche, die anderswo unproblematisch wären. Berlin hat davon viele, mit Schwerpunkt in den Gründerzeitquartieren.
4. Eigentumsrecht. Bei einer Eigentumswohnung ist das Dach Gemeinschaftseigentum. Ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG ist auch die genehmigte Terrasse nicht gebaut. Als Mieter brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters, und der wiederum die der Gemeinschaft.

Die Umwehrung ist keine Geschmacksfrage

Nach der Berliner Bauordnung ist eine Umwehrung ab 0,90 m Höhe erforderlich; bei mehr als 12 m Absturzhöhe sind es 1,10 m. Das ist der Punkt, an dem sich Gestaltungswünsche und Vorschrift am häufigsten reiben: Eine bündig abschließende, niedrige Brüstung wirkt eleganter – ist aber nicht zulässig, und im Schadensfall haftet der Eigentümer.

Ebenso wenig verhandelbar: Die Umwehrung muss die horizontale Last aufnehmen, die entsteht, wenn sich mehrere Menschen dagegenlehnen. Ein aufgestelltes Geländer, das nur im Belag steht, erfüllt das nicht.

Woran Projekte in der Praxis scheitern

Nach unserer Erfahrung sind es fast immer dieselben drei Punkte, und alle drei zeigen sich, bevor gebaut wird – wenn man richtig herum anfängt:

• Die Traglast reicht nicht. Besonders bei Gründerzeitbauten mit Holzbalkendecken, die für Lagerung gebaut wurden, nicht für Aufenthalt. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Traglast von Dächern.
• Der Milieuschutz sagt Nein. Eine Dachterrasse gilt dort schnell als Wohnwertverbesserung, die Mieten treiben kann – genau das soll die Erhaltungssatzung verhindern.
• Die Eigentümergemeinschaft stimmt nicht zu. Der Eingriff geht ins Gemeinschaftseigentum und betrifft alle. Ein Beschluss ist keine Formalie.

Was bei uns vor dem Angebot passiert

Wir schauen uns das Dach an, sichten vorhandene Unterlagen zur Konstruktion und klären, ob das Grundstück in einem Erhaltungs- oder Denkmalbereich liegt. Erst danach entsteht ein Entwurf – und erst danach ein Preis. Was auf dem Dach technisch möglich ist und was es kostet, steht auf unserer Seite zu Dachterrassen; die Bezirksseiten für Prenzlauer Berg, Kreuzberg und die übrigen Bezirke nennen die jeweils typische Bausituation.

Die Genehmigung selbst erteilt immer der Bezirk. Wir bereiten die Unterlagen vor und arbeiten mit dem Tragwerksplaner zusammen – die Entscheidung trifft die Bauaufsicht.

Häufig gestellte Fragen

Ist eine Dachterrasse in Berlin immer genehmigungspflichtig?

In aller Regel ja. Es geht um eine Nutzungsänderung: Aus einer Dachfläche wird eine Aufenthaltsfläche. Dazu kommen die baulichen Eingriffe für Austritt und Umwehrung. Ob im Einzelfall ein vereinfachtes Verfahren genügt, entscheidet die Bauaufsicht des Bezirks.

Was bedeutet Milieuschutz für meine Dachterrasse?

In einem Gebiet mit sozialer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB sind bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig. Eine Dachterrasse gilt dort schnell als Wohnwertverbesserung, die Mieten treiben kann – genau das soll die Satzung verhindern. Berlin hat viele solcher Gebiete, mit Schwerpunkt in den Gründerzeitquartieren.

Wie hoch muss die Umwehrung sein?

Nach der Berliner Bauordnung ab 0,90 m; bei mehr als 12 m Absturzhöhe sind es 1,10 m. Sie muss außerdem die horizontale Last aufnehmen, die entsteht, wenn sich mehrere Menschen dagegenlehnen – ein Geländer, das nur im Belag steht, erfüllt das nicht.

Ich wohne in einer Eigentumswohnung. Reicht die Baugenehmigung?

Nein. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum. Neben der behördlichen Genehmigung brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Als Mieter brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters, der wiederum die der Gemeinschaft benötigt.

Was prüfe ich zuerst – Genehmigung oder Statik?

Die Statik. Eine Genehmigung nützt nichts, wenn das Dach die Last nicht trägt, und der Nachweis des Tragwerksplaners gehört ohnehin zu den Unterlagen. Wer umgekehrt anfängt, plant unter Umständen monatelang eine Terrasse, die nie gebaut werden kann.

Quellen: § 172 BauGB – Erhaltungssatzung (Gesetze im Internet), § 20 WEG – bauliche Veränderungen.

Thorsten Dremel Geschäftsführer GBSD GmbH · Galabau-Meisterbetrieb in Werder (Havel) mit Einsatz in Berlin, Potsdam und Havelland. Sie haben Fragen zu diesem Thema? Schreiben Sie uns.