Kurz gesagt: Eine WEG-Verwaltung trägt für die Außenanlagen drei Pflichten gleichzeitig: die Verkehrssicherungspflicht (abgeleitet aus § 823 BGB), die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach WEG-Recht und die kommunale Räum- und Streupflicht im Winter. Praktisch heißt das: mindestens eine jährliche Baumkontrolle nach FLL-Richtlinie, ein dokumentierter Winterdienst und ein nachweisbarer Umgang mit gemeldeten Mängeln. Wer die Pflicht per Vertrag weitergibt, bleibt zur Auswahl und Kontrolle des Dienstleisters verpflichtet – die Haftung entfällt dadurch nicht.
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und ihre Verwaltungen stehen bei den Außenanlagen ihrer Objekte unter mehreren rechtlichen Pflichten gleichzeitig. Diese werden in der Praxis oft erst dann ernst genommen, wenn ein Schaden eintritt – und dann ist es zu spät. Hier ein systematischer Überblick.
Welche Pflichten betreffen die WEG-Verwaltung?
1. Verkehrssicherungspflicht
Die wichtigste, weil weitreichendste Pflicht – für den Baumbestand ausführlich in unserem Ratgeber zur Verkehrssicherungspflicht für Bäume beschrieben. Konkret bedeutet das für Außenanlagen:
- Baumkontrolle nach FLL-Richtlinie (mindestens jährlich)
- Wege und Treppen in verkehrssicherem Zustand halten (kein loses Pflaster, keine Stolperkanten)
- Beleuchtung der Außenanlagen funktionsfähig halten
- Spielgeräte regelmäßig prüfen lassen (jährliche Inspektion durch Sachkundigen, alle 1–3 Monate Sichtkontrolle)
2. Räum- und Streupflicht (Winter)
Die kommunale Räum- und Streupflicht trifft den Grundstückseigentümer – also die WEG. Diese wird üblicherweise auf die Hausverwaltung delegiert, die sie wiederum an einen Dienstleister vergibt. Wichtig:
- Räumpflicht in der Regel werktags 7–20 Uhr, sonn-/feiertags 9–20 Uhr (variiert je Kommune)
- Bei plötzlichem Schneefall: unverzüglich (in der Praxis: innerhalb 1 Stunde)
- Bei Glätte: streuen mit Sand oder Splitt (Streusalz ist in Berlin und vielen Brandenburger Gemeinden verboten)
3. Pflege als „ordnungsgemäße Verwaltung"
Nach § 18 WEG hat die Verwaltung die „ordnungsgemäße Verwaltung" zu führen. Konkret heißt das für Außenanlagen:
- Hecken und Rasenflächen in gepflegtem Zustand halten
- Pflanzungen nicht verwildern lassen
- Müll und Laub regelmäßig entfernen
Wo die Grenze zwischen „Pflicht" und „Wunsch der Eigentümer" verläuft, ist im Detail Verhandlungssache der Eigentümerversammlung.
Haftungsrisiken im Überblick
Was passiert, wenn die Pflichten nicht erfüllt sind?
- Zivilrechtliche Haftung: Geschädigte können auf Schadensersatz klagen (Personenschaden, Sachschaden)
- Versicherungsregress: Die Gebäudeversicherung kann bei nachweislich verletzter Sorgfaltspflicht die Regulierung verweigern
- Persönliche Haftung der Verwaltung: Bei grober Fahrlässigkeit haftet die Verwaltung mit dem eigenen Vermögen
- Strafrechtliche Folgen: Bei Personenschäden Ermittlungen wegen fahrlässiger Körperverletzung
Worst Case
Ein nicht kontrollierter Baum stürzt auf einen Passanten. Die WEG-Versicherung verweigert die volle Regulierung, der Geschädigte klagt – und die persönliche Haftung der Verwaltung steht im Raum. Mit einer dokumentierten jährlichen FLL-Baumkontrolle wäre dieser Fall sehr unwahrscheinlich.
Was sollte im Vertrag mit dem Galabau-Betrieb stehen?
Ein professioneller Rahmenvertrag mit einem Galabau-Dienstleister sollte mindestens diese Punkte enthalten:
- Konkrete Leistungsbeschreibung: nicht „Gartenpflege", sondern „Rasenmahd 14-tägig April–Oktober, Heckenschnitt 2× jährlich, etc."
- Versicherungsnachweis: Höhe der Betriebshaftpflicht (mindestens 5 Mio. €), Vorlage der Police auf Anfrage
- Qualifikation: FLL-Sachverstand für Baumkontrolle, ETW/SKT für Baumpflege
- Reaktionszeiten: bei Notfällen, bei normalen Anfragen
- Dokumentation: wer dokumentiert was wann?
- Kündigungsfristen und -gründe: Standard 3 Monate zum Jahresende, fristlose Kündigung bei groben Verstößen
- Versicherungsregress: Klare Regelung, wer im Schadensfall haftet
Was eine Verwaltung pro Objekt jährlich einplanen sollte
Realistische Größenordnungen für eine durchschnittliche WEG-Anlage (40–80 Wohneinheiten, 2.000–5.000 m² Außenfläche):
- Grünpflege (Rasen, Hecken, Beete): 4.000–10.000 €/Jahr
- Baumkontrolle FLL (30–80 Bäume): 400–1.500 €/Jahr
- Baumpflege/Schnitt (akut + planbar): 1.500–5.000 €/Jahr
- Winterdienst (Saisonpauschale): 1.500–4.000 €/Jahr
- Sondereinsätze (Sturmschäden, Fällungen): 500–2.000 €/Jahr (Puffer)
Diese Kosten sind Wohngeld-fähig und sollten als feste Position im Wirtschaftsplan stehen.
Wie wir Sie als Verwaltung unterstützen
Wir betreuen Verwaltungen mit Rahmenverträgen, die alle Pflichten abdecken:
- Erfassung des Baumbestands inkl. Katasterliste
- Jährliche FLL-Regelkontrolle mit versicherungsfestem Bericht
- Vertragsgemäße Grünpflege mit fester Termin-Planung
- Winterdienst inkl. Bereitschaftsdienst und Einsatz-Dokumentation
- Notfallreaktion bei Sturmschäden binnen Stunden
- Konkrete Vorlage für die Eigentümerversammlung (Wirtschaftsplan)
Fazit
Die WEG-Verwaltung trägt erhebliche Pflichten und Haftungsrisiken bei Außenanlagen. Wer diese mit einem professionellen Rahmenvertrag delegiert und dokumentieren lässt, schützt nicht nur die WEG, sondern auch sich persönlich. Die Kosten für eine ordentliche Lösung sind absehbar – die Kosten einer Pflichtverletzung sind es nicht.
Quellen: Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL), § 823 BGB – Schadensersatzpflicht (dejure.org), § 18 WEG – Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (dejure.org).
